似乎,沉寂已久的深圳楼市反攻趋势越来越明显了。二手房周交易量呈现五连升,上周二手房交易量更是创下2022年以来单周新高。
似乎,沉寂已久的深圳楼市反攻趋势越来越明显了。
二手房周交易量呈现五连升,上周二手房交易量更是创下2022年以来单周新高。
但深圳楼市的春天真的来了吗?
实际上,成交回弹的背后,是显而易见的,成交均价下探,挂盘量增加以及新房库存新高。
根据深房中协披露,二手房在售量持续增加,超5.6万套,近两周共增加2306套。2024年3月18日全市共有56059套有效二手房源在售,较上周增加1173套。
而根据深圳房地产信息平台数据显示,深圳新房库存相比去年4月底几乎增加了一倍,达到6万套,整体去化周期从约12个月拉长到约26个月。
所以,深圳楼市虽有反弹,但单向性地谈阳春还尚早。
更重要的是,反弹的背后,存在着一个又一个可变因素。
比如安居房扎堆入市,比如网红盘背后的资金重新入局。
最近一周,楼市最重磅的消息便是安居房/人才房。
先是安居房产权处理方案征求意见稿,引发市场热议,紧接着是安居房/人才房业主因小区质量抱团寻求解决方案,然后就是前海一次性释放出一大批安居型商品房。
这三件与深圳安居房息息相关的大事,几乎集中在一两天之内出现。
但相比前两件事,前海一次性释放出一大批安居型商品房似乎被市场有所忽略。
前海妈湾一次性配售2310套安居型商品房(1540套两房户型,建筑面积约70㎡、770套三房户型,建筑面积约90㎡),毛坯配售均价为42640元/㎡,且项目总共可供应4900套安居型商品房。
楼市起伏,由供求关系决定,这对深圳楼市而言,无异于一枚深水炸弹。
要知道,目前深圳普通商品房在售新房套数约6万套,而由于安居房/人才房未来涨了可按折扣补差价,跌了可由政府回购,成为了市场的焦点。
对在轮候库家庭而言,安居房和商品房并非非此即彼的选择,既可以继续轮候安居房,亦可转身选择普通商品房。
对于这些家庭而言,之所以迟迟未上车,一是由于前期普通商品房价格贵,手中资金不足,二是安居房供应不足,但进入了轮候库的家庭,大部分都会做两手准备。
而且能够在轮候库一直轮候,且手中亦无普通商品房的人群至少也说明了,买房也并非特别迫切,等得起。
但如今市场环境不大一样了。
山樾湾花园42640元/㎡的毛坯配售均价,两房的总价区间约255.29—313.55万/套,三房户型340.99—410.48万/套。
这样的总价尺度,平移到普通商品房身上,也就是龙岗、光明、宝安沙井、坪山、龙华观澜这些区域的价格范畴。
更重要的是,山樾湾花园属于前海的区域范围,地段核心属性以及与深圳CBD物理距离,都是无法替代的,所处的地段区位,能够直接看腾讯科技岛,享受妈湾未来的规划红利。
即使项目套内实用率被其他项目降维打击,密度高,靠近码头货柜车比较多,灰尘比较大,周边还存在着垃圾焚烧厂,但都阻挡不了购房群体上车核心板块的决心。
所以4900套安居型商品房占了约8.1%的普通商品房库存,一定能够分流掉摇摆在普通商品房和安居房之间的购买需求。
过去前海桂湾的深业云海湾人才房就已验证了市场的投票结果,只要地段还可以,价格也有十足的诱惑力,普通商品房市场的目标群体也是可以转身选择人才房的。
而且山樾湾花园对深圳人的吸引力已经有了初步的印证。
今天(3月20日),深圳南山区住建局公布递交申请资料家庭的认购情况,吸引了4660户家庭认购,成功通过审核的家庭4600户。
这就意味着,申请人达到了房源数量的两倍。
这4660户家庭都是非常精准的买房群体,并且还是市场底部周期最犹豫不决的群体,而山樾湾花园一次性就分流了两千多户。
所以,对普通商品房市场而言,短时间内会迅速失去两千多批客户的购买力。
对整个深圳楼市的生态而言,好不容易迎来了一些复苏,基本面便又被重新洗牌了。
毕竟趋势,更多看的是短期的供求关系变化。
虽然大家被安居房/人才房吸引,有市场价格的因素,但更关键的是,有很硬的背书。
一方面,有回购兜底。
对很多深圳人来说,选择安居房/人才房就意味着“进可攻,退可守”。
将来深圳的价格上来了,大家便可补偿一些差价便可获得完全产权,如果价格下去了,也能依照原有的政策规则选择回购。
另一方面,建设交付有很强的背书。
现阶段的新房,交付质量已经成为大家重点关注的问题。
过去新房的质量还能让大家接受,最主要的原因是深圳的价格一直向上。
当向上的列车停止了,回归到本质,能不能交房,什么时候能交房,交房之后质量如何,就成了底线。
但是如今市场的新房一而再,再而三出现质量问题,保不保质还不知道,但保交楼一定是不能退让的。
而安居房/人才房的项目建设,基本上都是实力过硬的房企负责。
即便房企无力推进,很快就能找到兜底的资金。
山樾湾花园就是最明显的案例。
原本是属于南山妈湾工改保项目,由汉京集团负责,但是汉京集团因为资金压力,迟迟无法补缴地价款导致项目停工。
但是去年4月份传出已经停工,很快在同年9月就已经复工。到了今年3月,项目整体也已经建设12层左右。
(现场实拍)
原因就是接手的企业背景实力非常雄厚,不仅有深圳南山国资介入,广东省财政资金介入,还有重庆的国资介入以及央企资金介入。
换句话说,山樾湾花园已经由地方和中央资金共同兜底。
要知道,很多项目一旦停工,要想再重新施工,效率就没那么高了。
并不是每一个有资金兜底的项目都能快速重新开工,快速交楼。
比如罗湖的网红盘益田御龙天地,2010年4月由益田集团作为申报主体,获得政府立项,但一直拖到2020年项目才开始动工。
由于拆迁赔付累计资金高昂,加上房地产行业发生深刻变化,益田集团便再也无力兜住御龙天地。
尽管到了2022年,引入国资背景的安居建业,但项目也是拖到2023年11月左右才封顶,到了今年3月依旧还在继续完工。
而从项目开盘到现在将近两年半。
要知道,这可是曾经拥有超过4000名员工,打造出多个“益田假日”的老牌的粤系房企,在整个华南地区拥有很高知名度的房企。
所以,如今选择新房,开发商经验和项目资金的动态,更值得关注。
而且,如今行业出清阶段已经发展到了高潮,高层已经明确放话,“该破产破产,该重组重组”。
这就意味着,房企需要自力更生,所有风险都要靠自己解决了。
尽管在深圳这样的热土,不至于烂尾,但在高周转急需回血的前提之下,底层去化的路径一旦受阻,就很有可能成为压垮开发商的一根稻草,最终影响项目的交付进度和质量。
作者 | 骑猪英雄
来源:格隆汇
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