楼市重磅！北京再出大招

12月22日，北京市住建委网站发布关于对《〈北京市商品房预售资金监督管理办法(2023年修订版)〉征求意见稿》公开征集意见的公告。

《征求意见稿》明确，将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。

对此，业内人士分析认为，该项政策有利于最大可能保证预售资金安全，有利于保障购房者利益。

将监管主体由商业银行调整为政府

此次针对北京市商品房预售资金监管，主要作出以下重要调整：

一、是将监管主体由商业银行调整为政府。

二、是引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

三、是在确定监管额度的工作中，创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。更好保障重点监管额度资金，能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。

四、是完善社会多方监督机制，特别是要求购房人应将所支付的购房款存入北京市住房城乡建设委、资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户。

五、是对原《办法》中不合理、不适应行业发展新形势的相关规定一并进行了优化。

北京市住建委相关负责人表示，征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，进一步完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理，确保预售资金用于工程建设。

解读：重新制度设计，补齐短板

此次调整强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。同时，引入北京市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化了对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。

此外，针对新的监管原则和北京市住房资金中心负责具体监管的业务模式，重新进行了制度设计，调整了具体工作流程和各方职责。补齐了原有机制下，在商业银行监管、预售资金归集、账户资金保护等方面的短板，在强化监管的同时，尽可能便利购房人和企业操作。弱化了商业银行的监管职能，但依然加强对商业银行的执行监管，在公开招标选择商业银行的基础上，增加了对商业银行的定期考核评价。

在重点监管额度方面，创新采取由施工总承包单位提出监管额度、各区住建部门核定的做法，以期提升重点监管额度设定的科学性。

《征求意见稿》提出，所有房款统一归集。购房人支付的定金、首付款、按揭贷款、分期购房款和其他形式的购房款等预售资金，应全部直接存入监管账户，由资金中心按开发企业、预售证项目、楼栋、房号、购房人、资金种类、金额等进行标识。预售资金进入监管账户后，应首先用于归集重点监管额度资金。购房人可通过资金中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。

在资金支取方面，《征求意见稿》明确支取要求。

一、是重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。北京市住房资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后支付。

二、是重点监管额度外资金支取，由北京市住房资金中心提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。

同时，增设资金应急支取通道。当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设时，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可向区住房城乡建设部门提交有关材料申请拨付使用。

机构：更好维护购房者的合法权益

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，之前各地都有预售资金监管，但主要依赖银行，而银行又是运动员又是裁判员。

张大伟称，根据《征求意见稿》，北京的商品房预售资金监督管理办法最大的改变是预售资金将由过去的银行监管调整为政府监管，由北京市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，这将使百姓的购房款更加安全。同时，完善了社会多方监督机制这一点非常关键，基本杜绝了预售资金被挪用的可能性。

易居研究院研究总监严跃进对中国证券报记者表示，此次调整后，预售资金关联方的关系更加清晰，即“1+3”的模式。“1”就是指地方政府，具体是由市住房资金中心来承担工作。“3”是指三方关系，即商业银行、房企和购房者。这样就可以更好理顺关系，更好为购房者权益保护落实实质的监管工作，也更好落实各方主体的权责利关系。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，将商品房预售资金监管主体由商业银行调整为政府，有效防范房企提前使用预售资金，避免房企前期挪用购房者预售资金，督促购房者的房款用来项目工程建设，减少延迟交付及防范烂尾楼项目的现象，更好维护购房者的合法购房权益，社会民生的稳定。同时，预售资金监管主体的变更也将会对新房市场的去化有一定利好。

来源：中国证券报·中证网 作者：董添

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